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martes | 19 noviembre | 2024
El mercado inmobiliario en la ciudad naval mantiene su tendencia a la estabilidad, cerrando el pasado mes de mayo con un coste medio del suelo ligeramente inferior al de inicios de año tras un gran pico de demanda registrado en marzo. Según los tres portales de referencia, Idealista, Fotocasa y Trovimap, el coste por unidad de suelo antes de que comenzase junio era de 898, 909 y 1.018 euros por metro cuadrado, respectivamente.
Así, la media de mayo de los índices de estos tres dominios web estaría en los 941,66 euros, poco más de 20 euros menos que a comienzos de ejercicio (962), es decir, una caída del 2,18%. Parece, de este modo, que el presente 2024 continuará la tendencia de ejercicios previos, con un pico de costes en primavera –tradicionalmente entre marzo y abril– y otro en otoño –entre septiembre y octubre–.
Sin embargo, cabe recordar que cada uno de estos dominios basa sus datos en su propio catálogo, por lo que las conclusiones medias no tienen por qué ajustarse a sus proyecciones particulares. En este sentido, Idealista tiende a contar con los precios más bajos de los tres y sus variaciones son muy pequeñas, apenas registrando picos o valles en su cronograma de costes –de hecho, según este último el precio aumentó entre enero (876 euros) y comienzos de mayo (898) un 2,51%–. Fotocasa, por su parte, se situaría en el extremo opuesto, contando con precios más agresivos y muchas más variaciones a lo largo del ejercicio, siendo el principal factor que altera la media –registró, en este aspecto, un coste de 1.048 euros por unidad de suelo a comienzos de año y, por tanto, fue quien experimentó la mayor caída, de un 13,26%, arrastrando al resto–. Trovimap, por último, sería el más cercano a Fotocasa en su forma de operar, con precios generalmente altos pero con variaciones menos marcadas que este. De esta forma, su coste medio a inicios de año fue de 962 euros, aumentando hasta los 1.018 en mayo (+5,82%).
Para establecer la comparativa con el mismo mes del año pasado, no obstante, es importante tener en cuenta que en dicho análisis no se contaba con los datos de Trovimap, dado que paralizó la actividad de su índice inmobiliario durante meses, por lo que el coste medio se calculó en base a las cifras de Idealista y Fotocasa. Con esto en mente, se puede calcular que el precio en el presente ejercicio, en base a estos dos últimos, es de 903,5 euros por unidad de suelo, por lo que se determinaría una caída del 6% respecto a mayo de 2023 (961,5 euros).
Centrándonos en los diferentes barrios que componen la ciudad naval –y teniendo en cuenta que Idealista desde hace más de un año unificó algunas zonas y que Trovimap no ofrece esta información–, el consenso entre los portales de referencia es que el área de la plaza de España es la más costosa del núcleo urbano, desbancando al centro –que lideraba el listado a inicios de año tras, a su vez, superar a Esteiro en 2023–. De este modo, este céntrico espacio tendría un precio de 1.185 euros por metro cuadrado según Fotocasa y de 1.056 según Idealista.
En la segunda posición ya se muestran las diferencias en el catálogo de ambos portales, con el primero situando aquí el barrio de A Magdalena con un coste de 1.183 euros por unidad de suelo y el segundo Ultramar por 963. En tercer lugar, según Fotocasa, estaría San Juan, por 1.110 euros, mientras que en el listado de Idealista se posiciona A Magdalena, por 961. Como se puede observar, las diferencias tanto de precio como de demanda en ambos dominios web son muy marcadas, lo que muestra la gran disparidad que existe entre ambos catálogos.
En el extremo opuesto, es decir, el listado de los barrios con costes más asumibles, ambas webs coinciden nuevamente con Caranza, donde el metro cuadrado alcanza los 771 euros según Fotocasa y los 659 en Idealista.
Si bien la situación es el factor determinante a la hora de valorar el inmueble, no es el único, de modo que cada portal ofrece sus propias variables para calcular el mismo, que van desde el tamaño hasta las características propias de la vivienda. Así, Trovimap ofrece una tabla sobre el precio de la unidad de suelo en relación a la superficie del hogar y el precio total del mismo, oscilando entre los 1.303 euros para inmuebles de menos de 60 metros cuadrados y un coste inferior a los 100.000 euros, hasta los 1.294 para aquellas viviendas de más de 120 metros cuadrados y un valor superior a los 250.000 euros.
Fotocasa, por su parte es mucho más extensa a este respecto –al contrario de Idealista, que carece de este apartado–, estableciendo un precio por metro cuadrado tanto por número de habitaciones, como por características del inmueble. Comenzando por estas últimas, la más valorada es el aparcamiento propio, que puede elevar el coste por unidad de suelo hasta los 1.279 euros, seguida del ascensor (1.172), el estar amueblado (1.063) y el tener terraza (1.058).
Respecto al tamaño, el precio medio del metro cuadrado para viviendas de tipo estudio o con una habitación es de 1.190 euros; de 1.160 con dos espacios; 1.012 con tres; y 987 a partir de cuatro habitaciones. Adicionalmente, este portal detalla que el tipo de vivienda más común en el entorno de la ciudad naval es un piso de unos 90 metros cuadrados con tres habitaciones en un edificio de tres plantas.
En el caso de Narón, el segundo municipio en densidad poblacional del área de Ferrolterra –de la mayoría de concellos no se ofrece en los portales información actualizada, sino aproximada–, el coste medio por unidad de suelo el pasado mes de mayo si situó en los 964 euros –940 en Trovimap, 918 en Idealista y 1.034 en Fotocasa–, lo que supone un incremento del 2,4% respecto a enero (941).
Respecto a las características de las viviendas, estas siguen el mismo orden de valoración que en Ferrol, siendo el garaje el activo que más encarece el precio (1.244 euros) y la terraza el que menos (977).
